De 2,1% verhoging voor huishoudens met een inkomen onder 34.678,- is geen inkomensafhankelijke huurverhoging. Het betreft hier het basishuurverhogingspercentage dat sowieso op woningniveau mag worden doorgevoerd, ongeacht het inkomen van de huurders. Het percentage is opgebouwd uit het inflatiecijfer van het voorgaande jaar (0,6%) plus 1,5%.

De verhoging van de huur met meer dan 2,1% bij huishoudens met een inkomen boven 34.678,- (peiljaar 2014) betreft een inkomensafhankelijke huurverhoging op basis van gegevens die woningcorporaties bij de Belastingdienst kunnen opvragen.


Huurverhogingsbeleid 1 juli 2016 van WSZ

WSZ voert geen inkomensafhankelijke huurverhoging door. Ook wordt geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om bij huurders een standaardhuurverhoging door te voeren van 2,1%.

De standaardhuurverhoging bij WSZ is in nauw overleg met Stichting Huurdersraad de Kempen vastgesteld op 1,1%. Vrijwel alle huurders van WSZ krijgen dan ook een huurverhoging van 1,1%.
Bij slechts enkele huurders wordt g n of een lagere huurverhoging dan 1,1% doorgevoerd. Het betreft hier huurders in woningen die reeds het maximum hebben bereikt dat WSZ voor de woningen in rekening wenst te brengen (deze woningen hebben reeds de streefhuur bereikt).






Nieuwe samenwerkings-overeenkomst Huurdersraad en WSZ

Donderdag 25 februari jongstleden tekenden Wim Spijker, voorzitter van Stichting Huurdersraad de Kempen, en Gerrit van der Weijst, directeur-bestuurder van Woningstichting de Zaligheden (WSZ), de nieuwe samenwerkingsovereenkomst tussen de Huurdersraad en de woningstichting. Aanleiding daarvoor waren veranderingen in de Woningwet uit 2015.

Intensieve samenwerking
Als sinds jaar en dag werken Stichting Huurdersraad de Kempen en WSZ intensief samen. De Huurdersraad vertegenwoordigt de belangen van de huurders van WSZ. De samenwerking verloopt goed, maar gezien alle veranderingen in wetgeving was het noodzakelijk de bestaande samenwerkingsovereenkomst te herzien.
Gerrit van der Weijst is blij met de samenwerking. Als woningcorporatie kun je niet met al je huurders voortdurend in overleg. Het is dan ook van belang dat er een Huurdersraad is die weet wat er onder huurders leeft en in staat is hun belangen te behartigen. Wim Spijker vult daarop aan dat er al jaren sprake is van een goede samenwerking. Niet dat we het altijd met elkaar eens zijn, aldus Wim, maar er is wel altijd sprake van goed open overleg met begrip voor elkaars standpunten.

Samenwerkingsovereenkomst
De samenwerkingsovereenkomst beschrijft de rol die de Huurdersraad heeft. Er is vastgelegd hoe het overleg tussen WSZ en de Huurdersraad plaatsvindt en over welke onderwerpen de Huurdersraad informatie-, initiatief-, advies- en instemmingsrecht heeft. Ook ligt erin vast hoe WSZ de Huurdersraad financieel ondersteunt.


De Huurdersraad heeft verscheidene malen per jaar overleg met WSZ. Daarbij gaat het om uiteenlopende zaken: van het onderhoudsbeleid tot leefbaarheidszaken en van nieuwbouwplannen tot het huurbeleid.


Nieuwe woningwet
WSZ en de Huurdersraad zijn blij dat in de nieuwe Woningwet de positie van huurders sterk is verbeterd. Huurdersorganisaties krijgen meer te zeggen. Zo wordt de Huurdersraad een volwaardige partij bij het maken van prestatieafspraken tussen WSZ en de Kempengemeenten , aldus Gerrit van der Weijst. Daarnaast krijgt de Huurdersraad instemmingsrecht over fusie en mogen ze een derde van de Raad van Commissarissen voordragen , vult Wim aan. Nu alle wijzigingen in regelgeving weer in een nieuwe overeenkomst zijn verwerkt, kunnen partijen er weer vol tegenaan. Dat moet ook wel, aldus Wim, want er komen weer lastige gesprekken aan over de huurverhoging van 1 juli.

Heb jij zin in een nieuwe uitdaging?
De Huurdersraad bestaat momenteel uit zes leden: vier mannen en twee vrouwen. Graag zou de Huurdersraad zien dat nog enkele huurders het team komen versterken. Ben jij huurder van WSZ en zoek jij een leuke, nieuwe uitdaging? Woon dan eens een vergadering van de Huurdersraad bij. Voor meer informatie kunt u terecht bij de Huurdersraad (0497 519 105 of stichtingdehuurdersraaddekempen@gmail.com).





Verslag jaarvergadering voor de huurders van Woningstichting de Zaligheden op maandag 21 september 2015 in Gemeenschapshuis Den Tref te Hapert

Aanwezig: 55 personen.
Aanwezig bestuur: dhr. W. Spijker, dhr. J. Schoormans, mevr. G. Popken, mevr. M. Kerbusch, dhr. A. Adams en dhr. P. Borchers.
Afgemeld: 5 personen (Burgmans, Rokven-Bruurs, F. Hoogven, Verhagen en A. Berden)


1. Opening door de voorzitter van de huurdersraad:
De voorzitter, dhr. Spijker, opent om 20.05 uur de vergadering en heet iedereen welkom. De bestuursleden stellen zich kort voor. Dhr. Spijker stelt voor om de rondvraag voor de pauze te houden. Het deel na de pauze wordt dan geheel gewijd aan de presentatie.

2. Activiteiten voor dit en het volgend jaar:
Woningstichting de Zaligheden reorganiseert drastisch in personeel en organisatie, door de crisis heeft ook de woningstichting moeten bezuinigen. Er zijn weinig woningen gebouwd en opgeleverd, alle gemeentes hebben bespaard. Er komen wel meer zorgwoningen. De bouwactiviteiten zullen in 2016 verder oplopen.
De veranderingen in de woningwet 2015; zijn in 2011 in de 2e kamer gestart en zijn 1 juli 2015 van kracht geworden. De woningstichting moet terug naar zijn kerntaken, sociale en betaalbare woningbouw. De gemeentes moeten weer betrokken worden bij de woningbouw. Gemeentes hebben hierbij de instemming van de huurdersraad nodig. De positie van de Huurdersraad wordt dus sterker.
Een belangrijk begrip wordt DAEB: diensten van algemeen economisch belang. We zijn nu al in overleg met de woningstichting over de huuraanpassing voor 2016

3. Verslag van de werkzaamheden van de Huurdersraad in 2014/2015 door de secretaris mevr. Popken:
De nieuwe woningwet is onlangs ingegaan. Huurdersorganisaties krijgen hierdoor instemmingsrecht bij fusies, en meer inspraak bij prestatieafspraken naar de gemeenten en samenwerkingsovereenkomsten met woningcorporaties.
In de Raad van Commissarissen hebben 2 leden zitting mede namens de Huurdersraad.
We streven, samen met de Woonbond, naar betaalbare huren en voor de komende jaren naar een stop van de huurverhogingen. We hebben 6x een cursus / bijeenkomst van de Woonbond bijgewoond.
De Huurdersraad heeft afgelopen jaar onderling 16 x vergaderd, 2x met Raad van Commissarissen en 5x met de Woningstichting. Alle 4 de Provinciale vergaderingen van de Woonbond zijn door het bestuur bijgewoond.
Er zijn, in overleg met de woningstichting, 3 klachten van huurders opgelost.
Ook dit jaar is er een overleg geweest met de Wooncommissies van diverse wooncomplexen. Hieraan willen wij komend jaar een vervolg geven.
We hebben kennismakingsgesprekken gevoerd met alle Kempen gemeenten (Reusel-De Mierden, Bladel, Eersel en Bergeijk) en zullen worden betrokken bij het opstellen van de woonvisies van deze gemeenten.
Het verslag wordt goedgekeurd door de vergadering.

4. Financieel verslag Huurdersraad in 2014 door de penningmeester dhr. Schoormans:
De penningmeester deelt het financieel overzicht van afgelopen jaar uit en geeft een toelichting op de cijfers.
Er zijn verder geen vragen over het verslag.
De jaarrekening wordt goedgekeurd.

5. Er zijn dit jaar geen bestuursfuncties vacant.

6. Rondvraag:
- Mevr. Bloemen Hoogeloon, Heeft vorig jaar een dag met de huurdersraad meegedraaid. Is erg begaan met de huurprijzen. Zal ook dit jaar weer worden uitgenodigd.
- Mevr. Vd Aalst, Eersel: is het energielabel nog hetzelfde als wat een aantal jaren geleden is vastgesteld. Dit beantwoorden we schriftelijk.
- Bewoners van de Hoefakker in Westerhoven: zou u een keer willen langskomen betreffende de cv-ketels. We zullen een afspraak maken.

7. Pauze

8. Presentatie Energiebesparing in en om de woning door dhr. Jaap van Leeuwen (energieconsulent van de Nederlandse Woonbond):
De Woonbond heeft landelijk al 120 energiecoaches opgeleid.
Ongeveer 40 maatschappelijke partijen hebben afgesproken om te streven naar het energieneutraal maken van de Nederlandse woningmarkt in 2050 en om de totale woonlasten (huur en energie samen) te laten dalen. Vanaf 2012 is de stijging van de woonlasten voornamelijk veroorzaakt door de huurstijgingen. Gemiddeld zit in Nederland 30% van de huurders aan de betaalbaarheidgrens van de woonlasten.
Verhuurders kunnen bij groot onderhoud het energielabel van de woningen verbeteren. Huurders kunnen in de woning ook een aantal dingen aanpassen. Bijvoorbeeld: thermostaal graad lager, douchen ipv bad nemen, korter douchen, verstandig ventileren, gebruik van led-lampen ipv gloeilampen, apparaten indien mogelijk uitzetten.
Kijk eens op de volgende websites voor energiebesparing:
www.bespaarenergiemetdewoonbond.nl/energiecoach
www.bespaarenergiemetdewoonbond.nl/toolkit
en voor extra informatie over energielabels op:
www.ep-online.nl
www.energiebesparingsverkenner.nl
www.verbeteruwhuis.nl
Dhr. Spijker bedankt namens de huurdersraad en de aanwezige huurders de heer van Leeuwen voor zijn uitleg.

9. Sluiting:
De voorzitter bedankt alle aanwezigen voor hun belangstelling.





Brief Woningstichting De Zaligheden betreffende de huurverhoging van juni 2015
Datum: 13 maart 2015
Onderwerp: Huurverhoging juli 2015


Geachte leden van Stichting Huurdersraad de Kempen,

Ik stuur u dit schrijven namens het bestuur van Woningstichting de Zaligheden (WSZ). Het betreft de reactie op uw verzoek aan het bestuur om te bekijken of er mogelijkheden zijn om de huurverhoging van 1 juli aanstaande (zoals beschreven in het Bedrijfsplan 2015 en notitie 15.014) te matigen voor huurders die het financieel al zwaar hebben. U hebt dit verzoek kenbaar gemaakt in de vergadering tussen het bestuur van WSZ en Stichting Huurdersraad de Kempen van 26 februari jl.

De eerste idee n van de Huurdersraad (HR) hadden betrekking op matiging van de huren bij huurders met een inkomen onder de grens om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. De HR was ook voornemens dit concreet in de vergadering van 26 februari voor te stellen. In een vooroverleg tussen ondergetekende en Jan Schoormans van de HR bleek echter al dat dit in de praktijk onuitvoerbaar is. Niet alleen omdat er verschillende inkomensgrenzen zijn om voor huurtoeslag in aanmerking te komen ( 21.600 voor alleenstaanden; 28.325 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd; 29.400 voor meerpersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd), maar eenvoudigweg omdat WSZ niet over de inkomensgegevens van haar huurders beschikt.
Een dergelijke inkomensafhankelijke huurverhoging is dan ook uitvoeringstechnisch onmogelijk. Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging die de rijksoverheid mogelijk maakt, is het zo dat WSZ van de Belastingdienst geen concrete inkomensgegevens krijgt aangeleverd. Anders dan wel eens wordt gedacht wanneer men het heeft over de inkomensafhankelijke huurverhoging, krijgen woningcorporaties alleen van de Belastingdienst door of een huishouden in de categorie tussen 34.229 en 43.786 zit of in de categorie met een inkomen boven 43.786. De Belastingdienst verschaft geen concrete inkomensgegevens.

Gezien het bovenstaande is het voor WSZ lastig om mee te gaan in datgene dat de HR aanvankelijk beoogde. Had WSZ wel over de inkomensgegevens van huurders beschikt, was de woningstichting zelf al met een huurverhogingsbeleid gekomen met daarin een staffel waarin de huurverhoging toeneemt naarmate huurders meer inkomen hebben.
Gezien het voorstaande is de HR tijdens de vergadering niet met een concreet voorstel gekomen, maar is er slechts een beroep gedaan op het bestuur om te bekijken of er mogelijkheden zijn om de huurverhoging van 1 juli aanstaande te matigen voor financieel kwetsbare huurders. Tijdens de vergadering van 26 februari zijn enkele alternatieven en denkrichtingen besproken. Daarbij is de conclusie getrokken dat het uitvoeringstechnisch gezien voor de hand ligt om te kijken naar type woningen en huurprijzen (deze zijn immers wel bekend bij WSZ).
Door WSZ is ingebracht dat het een gegeven is dat veel huurders in de wat duurdere appartementen het financieel moeilijk hebben. Het gaat daarbij vaak om serviceappartementen waarin personen met een AOW-uitkering en een klein pensioen wonen. Omdat dit in de meeste gevallen appartementen betreft boven de aftoppingsgrens van de Huurtoeslag ( 576,87) krijgen zij niet over de gehele huur huurtoeslag. Daarnaast heeft men in appartementen ook nog eens met servicekosten te maken.
In de vergadering 26 februari werd door de HR erkend dat dit een van de doelgroepen betreft die wat de HR betreft ontzien mag worden bij de huurverhogingsronde. De HR gaf ook aan dat het bespreekbaar is dat het ontzien van deze of andere kwetsbare doelgroepen eventueel voor rekening mag komen van de groep huurders met een inkomen tussen 34.229 en 43.786. Ofwel, de voorgenomen matiging van de huurverhoging bij deze categorie (WSZ wil voor deze doelgroep geen gebruik maken van de mogelijkheden die het Rijk biedt om een extra huurverhoging door te voeren) is voor de HR anders dan in 2014 geen hot item meer.

Voorstel WSZ
Naar aanleiding van de bespreking 26 februari en de toezegging van het bestuur het verzoek van de HR serieus te nemen, is bekeken in hoeverre WSZ aan de wens van de HR tegemoet kan komen, zonder begrotingstechnische problemen te krijgen. Uiteindelijk is het hierna genoemde beleid financieel doorberekend en past het binnen de marge onvoorzien, waardoor een formele begrotingswijziging niet noodzakelijk is.

Het bestuur is voornemens:

- in hoofdlijnen het beleid te handhaven zoals vastgelegd in het Bedrijfsplan 2015 en notitie 15.014. Ofwel, het beleid uit 2014 wordt in hoofdlijnen gecontinueerd. Dit betekent dat WSZ vasthoudt aan haar prijs-kwaliteitsuitgangspunt dat al sinds jaar en dag de filosofie achter het huurprijsbeleid van WSZ vormt. Concreet betekent dit dat WSZ niet standaard een huurverhoging van 2,5% (of 5% voor personen met een inkomen boven 43.786) zal doorvoeren wanneer daarmee de streefhuur wordt overschreden. Met andere woorden, zit de huur 3% onder de streefhuur bij een huurder bij wie de huur met 5% mag worden verhoogd, voert WSZ slechts een huurverhoging door van 3%.
- WSZ handhaaft het principe dat ze alleen een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoert bij huishoudens in de hoogste inkomensklasse. Dus alleen bij huurders met een inkomen boven 43.786 wordt een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd van maximaal 5% (en dus minder als de huur dichter dan 5% van de streefhuur af zit).
WSZ heeft in overleg met de HR vorig jaar en bij het opstellen van de begroting en het huurverhogingsbeleid van dit jaar weloverwogen gekozen om deze doelgroep te ontzien. Het betreft immers huurders die zwaar belast kunnen worden door het huurverhogingsbeleid van het Rijk. Ze kunnen een extra huurverhoging krijgen ten opzichte van de huishoudens onder 34.229, maar kunnen anders dan veel personen in de laatstgenoemde groep geen beroep doen op huurtoeslag. En ze verdienen anderzijds te weinig om zich op de particuliere markt te kunnen redden.
WSZ staat nog steeds achter de keuze om deze middengroep te ontzien. Omwille van het ontzien van een andere doelgroep nu toch maar bij deze categorie de maximale huurverhoging doorvoeren vindt het bestuur niet verstandig.
- ondanks het voorstaande wil het bestuur in lijn met de wens van de HR de huurverhoging bij een aantal kwetsbare huurders matigen. Het betreft huurders in duurdere appartementen. Vandaar dat is besloten om de huurverhoging voor appartementen met een huurprijs tussen de lage aftoppingsgrens ( 576,87) en de huurtoeslaggrens ( 710,68), waarin huurders wonen met een inkomen onder de 43.786 te matigen met 0,5%. De huurverhoging bij deze huishoudens zal maximaal 2,0% bedragen. Het gaat daarbij om een kleine 600 appartementen (het exacte aantal is nog niet bekend omdat WSZ niet weet hoeveel personen in appartementen in deze huurklasse een inkomen hebben boven 43.786).

Het bestuur hoopt de HR met het bovenstaande voldoende te hebben ingelicht en gaat ervan uit dat voornoemde wijziging in het huurverhogingsbeleid op instemming van de Huurdersraad kan rekenen. Graag verneemt WSZ op korte termijn een reactie van de Huurdersraad.

Rest mij tot slot op te merken dat WSZ na de zomer haar huurbeleid integraal gaat herzien. Aanleiding daarvoor zijn de grote zorgen om de betaalbaarheid en wijzigingen in de landelijke regelgeving. Vanzelfsprekend zal de HR bij dit proces worden betrokken.

Hopende u bij deze voldoende te hebben ingelicht.





Verslag jaarvergadering voor de huurders van Woningstichting de Zaligheden op dinsdag 11 november 2014 in Gemeenschapshuis Den Tref te Hapert
Aanwezig: 75 personen.
Aanwezig bestuur: dhr. W. Spijker, dhr. J. Schoormans, mevr. G. Popken, mevr. M. Kerbusch, dhr. A. Adams en dhr. P. Borchers.
Afgemeld: Mevr. B. Dillen.


1. Opening door de voorzitter van de huurdersraad:
De voorzitter, dhr. Spijker, opent om 20.00 uur de vergadering en heet iedereen welkom. Hij stelt kort alle bestuursleden voor.

2. Activiteiten voor dit en het volgend jaar:
Afgerond:
Complex voor Content wonen in plan Kerkebogten te Eersel.
Stichting Stap (10 jongeren met autistische storing).
Wintelre: 11 koopgarantwoningen voor starters, 2 doorstroomkoopwoningen en 8 sociale huurwoningen.
Plannen:
8 huurwoningen in Bladel-noord (de Biezen).
In Bladel, Casteren, Hulsel, Westerhoven en Reusel worden mogelijkheden onderzocht.
Doordat de overheid veel geld bij de woningcorporaties weghaalt zit ook WS de Zaligheden krap bij kas en wordt er relatief weinig gebouwd.
Door toestroom van asielzoekenden met een status wordt de woningstichting door de gemeenten gedwongen vrijkomende woningen af te staan, waardoor er minder woningen voor verhuur beschikbaar komen.

3. Verslag van de werkzaamheden van de Huurdersraad in 2013/2014 door de secretaris mevr. Popken:
De maatschappelijke ontwikkelingen, genaamd recessies, van de laatste jaren zijn het gevolg van de beslissingen die worden genomen door de overheid en politieke partijen, met als gevolg veel onrust.
De Huurdersraad heeft afgelopen jaar veel telefoontjes gehad over de huur-verhoging en 3 klachten, die in goed overleg met de Woningstichting en de betroffen huurders, zijn opgelost.
We hebben afscheid genomen van een lid van de Huurdersraad en twee nieuwe leden aangenomen. De Huurdersraad is weer compleet.
De Huurdersraad heeft afgelopen jaar onderling 14 x vergaderd, 1x met Raad van Commissarissen en 3x met de Woningstichting. Alle 4 de Provinciale vergaderingen van de Woonbond zijn door het bestuur bijgewoond, er is deelgenomen aan de landelijke Huurders dag van de Woonbond in Ede. Er is een overleg met andere Huurdersraad organisaties uit de omgeving geweest onder leiding van de Woonbond.

4. Financieel verslag Huurdersraad in 2013/2014 door de penningmeester dhr. Schoormans:
De penningmeester deelt het financieel overzicht van afgelopen jaar uit en geeft een heldere toelichting op de cijfers.
Vragen:
Hoe komt u aan het bedrag van 3600,- voor de Woonbond? Dit is een afdracht per huureenheid van de woningstichting. Dit bedrag wordt jaarlijks hoger.
Hoeveel huurwoning heeft de woningstichting? Het juiste aantal heeft de huurdersraad niet paraat. De vraagsteller (oud bestuurslid huurdersraad) is hier niet tevreden mee. De juiste cijfers zijn/worden door de Woonbond reeds/nog naar hem gestuurd.
Betreft de bijscholing een of meerdere cursussen? Het betreft meerdere verschillende cursussen voor verschillende bestuursleden van de huurdersraad.
Waar komt het verschil van 12.322,- en 12.400,- vandaan? 12.322 is begroot en 12.400 hebben we ontvangen van de woningstichting.
Er zijn verder geen vragen over het verslag.
De jaarrekening wordt goedgekeurd.

5. Rondvraag:
Er zijn geen schriftelijke vragen ingediend.

PAUZE

6. Presentatie Mevr. Gerry Jacobs van ZuidZorg Veldhoven over Wonen en Zorg, nu en in de toekomst :
Mevr. Jacobs bedankt de Huurdersraad voor de uitnodiging.
Naast Zuidzorg zijn ook Joriszorg en het RSZK in de Kempen actief. De zorg in Nederland wordt steeds duurder. Momenteel kost de zorg ongeveer 75 miljard per jaar, dit is ongeveer 20% van ons nationale begroting.
Per 1 januari 2015 gaat er veel veranderen in de zorg, alles moet soberder, er moet 19% ingeleverd worden. De AWBZ verdwijnt en wordt opgedeeld in: Wet Langdurige Zorg (verpleging en verzorging voor diegenen die niet zelfstandig kunnen wonen), Wet Maatschappelijke ondersteuning (uitgevoerd door de gemeente, gaat de begeleiding naar toe en komt na mantelzorg door familie en buurt) en ZorgverzekeringsWet. De wijkverpleging en -verzorging komt weer terug en wordt ondergebracht in het Basispakket (gratis en geen eigen bijdrage). De terminale zorg verandert niet.
Komend jaar gaat iedereen opnieuw ge ndiceerd worden en alles wordt op maat geleverd. Na herindicering krijgt iedereen een zorgplan. Dit wordt straks de basis voor de facturering en niet meer de gedane verrichtingen volgens het huidige zorgdossier. Een bezuiniging van 19% is erg ingrijpend, er worden momenteel nog veel verrichtingen buiten de indicering gedaan maar in de toekomst zal dat veel moeilijker worden. Er zullen dus minder extra s gedaan worden. Wel zal de komende zorg rond de klok (24 uur per dag) beter worden.
Voor veel vragen kunt u terecht bij het WMO-loket van de gemeente en bij (onder andere) Zuidzorg.
Dhr. Schoormans bedankt namens de huurdersraad en de aanwezige huurders mevrouw Jacobs voor haar uitleg.

7. Sluiting:
De vice-voorzitter bedankt alle aanwezigen voor hun belangstelling.



Woonbond (14-04-2014)

Brief van de belastingdienst over inkomensindicaties
De belastingdienst startte vorige week met het informeren van huurders over het verstrekken van inkomensindicaties aan hun verhuurder. Ongeveer twee miljoen huurders ontvangen daarover een brief van de belastingdienst.
De belastingdienst verstrekt alleen inkomensindicaties aan verhuurders die daar via het speciale portaal inkomensafhankelijkehuurverhogingen.nl om verzocht hebben.
Via de inkomensindicaties kan een de verhuurder aan de weet komen of hij per 1 juli 2014 een huurverhoging mag vragen die hoger ligt dan de zogenaamde 'basishuurverhoging' van 4%. Aan huishoudens met een inkomen tot 34.085,- mogen verhuurders niet m r vragen dan 4%. Huishoudens met een inkomen tussen de 34.085,- en 43.602,- kunnen een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen van 0,5%, waarmee hun huurverhoging op 4,5% uit kan komen. Huishoudens met met een inkomen hoger dan 43.602 kunnen te maken krijgen met 2,5% extra. Hun huurverhoging kan dit jaar maar liefst 6,5% zijn.

Alleen indicaties, geen exacte gegevens
De belastingdienst mag verhuurders alleen laten weten tot welke inkomenscategorie de bewoners van een opgevraagd adres horen: lager dan 34.085, tussen de 34.085,- en 43.602 of hoger dan 43.602. Exacte inkomensgegevens -of namen van de betrokken bewoners- worden niet verstrekt.

Niet alle verhuurders houden zich aan de regels
Verhuurders mogen alleen inkomensindicaties opvragen voor adressen waar verhuurd wordt tegen een gereguleerde huurprijs. Van geliberaliseerde (vrije sector) huurwoningen, mogen zij g n inkomensindicaties opvragen. Dat dit niet mag, wil helaas niet zeggen dat alle verhuurders deze regels naleven. De belastingdienst weet niet op welke adressen geliberaliseerd verhuurd wordt en kan dus ook niet controleren of het terecht is dat een verhuurder inkomensindicaties opvraagt.

Klachten leidden tot brief
Vorig jaar zijn er door zowel verhuurders als de belastingdienst veel fouten gemaakt. De Woonbond en het College Bescherming Persoonsgegevens hebben daarover geklaagd bij het rijk. Als gevolg daarvan krijgen huurders dit jaar een brief toegestuurd waarmee zij in elk geval ge nformeerd worden over het verstrekken van inkomensindicaties aan hun verhuurder. Het is een beetje mosterd na de maaltijd, want de inkomensindicatie is dan al verstrekt. Een huurder die bijvoorbeeld principi le bezwaren heeft tegen privacyschending, kan geen bezwaar meer maken om te voorkomen dat zijn verhuurder een inkomensindicatie opvraagt.

Ten onrechte verstrekt
Wat de informerende brief van de belastingdienst wel mogelijk maakt, is dat huurders van wie ten onrechte gegevens zijn verstrekt, dit tijdig kunnen signaleren en in kunnen grijpen. Dit gaat om huurders in geliberaliseerde huurwoningen en in onzelfstandige huurwoningen (kamers, woonwagens en standplaatsen). In beide gevallen mogen de verhuurders g n inkomensindicaties opvragen en mag de belastingdienst die niet verstrekken.

Wanneer huurt u geliberaliseerd ?
Uw woning is geliberaliseerd als het huurcontract van uw woning is ingegaan op of n 1 juli 1994 en er een huurprijs werd afgesproken b ven de liberalisatiegrens die op dat moment gold. Deze grens wordt ieder jaar aangepast en is per 1 januari 2014 699,48.

Oudere woningen en kamers
Ook (nieuwbouw)woningen die tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 voor de eerste keer werden verhuurd met een hogere huur dan de toen geldende liberalisatiegrens (op het moment dat de huurovereenkomst inging), zijn geliberaliseerde huurwoningen. In al deze gevallen mag uw verhuurder g n inkomensindicaties van u opvragen bij de belastingdienst. Ook als u onzelfstandig woont, dat wil zeggen u huurt een (studenten)kamer, een woonwagen of een standplaats, mag de verhuurder uw inkomensgegevens niet opvragen.

Niet-geliberaliseerd
Woont u al meer dan 25 jaar in uw huurwoning en tekende u v r 1 juli 1989 uw huurcontract? Dan is uw woning niet-geliberaliseerd. In dat geval mag de verhuurder wel uw inkomensindicatie opvragen, behalve als uw huurprijs hoger is -of door de komende huurverhoging wordt- dan de maximumhuurprijs volgens het puntenstelsel.

Wat kunt u doen?
Als uw inkomensindicatie ten onrechte is versterkt, adviseert de Woonbond u een schriftelijk bezwaar in te dienen bij uw verhuurder en ook een melding te doen bij de belastingdienst. De belastingdienst neemt maatregelen als een verhuurder misbruik maakt van de mogelijkheid om inkomensindicaties op te vragen. U kunt uw melding sturen naar: Belastingdienst/Centrale Administratie; T.a.v. UMT Unit Inwinnen & Verstrekken van Gegevens; Postbus 1254; 7301 BM Apeldoorn.

Meld het ook bij de Woonbond!
Vergeet niet ook de Woonbond op de hoogte te stellen als uw inkomensindicatie ten onrechte is verstrekt! Als landelijke belangenbehartiger van huurders is het belangrijk dat de Woonbond uit de eerste hand verneemt van huurders als er dingen mis gaan. U kunt hiervan melding maken op het Meldpunt Huuralarm.


Woonbond (18-02-2014)

Dossier huurbeleid 2014
Verhuurders krijgen door het huurbeleid van dit kabinet ook in 2014 weer veel ruimte om hun huurinkomsten uit gereguleerde huurwoningen te vergroten. Het is aan de lokale huurdersorganisaties om in het overleg met de verhuurder te pogen de huurstijging te beperken. Het dossier huurbeleid 2014 moet daarvoor inspiratie bieden en argumenten leveren.

Behalve de mogelijkheid om de huur van vrijkomende woningen op te trekken, liggen de maximale inkomensafhankelijke maximumpercentages op maar liefst 4, 4,5 en 6,5 procent. Dat betekent dat ook aan de laagste inkomens een huurverhoging boven het inflatiepercentage mag worden gevraagd. De Woonbond vindt dat moeilijk te verteren. De armoede onder huurders is enorm. Ruim 700.000 huishoudens hebben nu al te weinig geld om van rond te komen. Zij zouden bij de komende huurverhogingsronde in ieder geval moeten worden ontzien.

Om lidorganisaties te helpen de beste insteek te kiezen voor het overleg met de verhuurder over het huurbeleid, heeft de Woonbond een handreiking geschreven, Een lagere huurverhoging: het kan! . Daarnaast vindt u in dit dossier ook nog een aantal andere stukken die nuttige informatie bevatten. Informatie die u kunt gebruiken bij het opstellen van een advies en in het overleg met uw verhuurder. Tenslotte komt er zeer binnenkort nog een overzicht van praktisch argumenten die op tafel gelegd kunnen worden om de verhuurder ertoe te bewegen zich te matigen. Natuurlijk moet daarbij wel altijd rekening worden gehouden met de plaatselijke situatie. De stukken zijn overigens alleen beschikbaar voor lidorganisaties van de Woonbond.


Woonbond (17-02-2014)

Grote steden in Europa pleiten voor betaalbare huisvesting
De burgemeesters van dertig grote Europese steden willen meer ruimte om hun burgers betaalbaar te kunnen huisvesten. Zij dienen een resolutie in bij de Europese Commissie, om de verantwoordelijkheid voor een goed huisvestingsbeleid neer te leggen bij gemeenten en de afzonderlijke lidstaten. Daarbij pleiten zij voor een brede sociale huursector. Een grote steun voor de Woonbond in zijn strijd voor een hogere inkomensgrens voor sociale huurwoningen.

De burgemeesters, waaronder Van der Laan (Amsterdam) en Van Aartsen (Den Haag), willen af van de regelgeving uit Brussel die staatssteun alleen toestaat voor de allerarmsten. Zij vinden dat zij alle burgers moeten kunnen huisvesten in goede en betaalbare woningen. In de brief waarmee Michael H upl, de burgemeester van Wenen, de resolutie aanbiedt aan president Barosso van de Europese Commissie, zegt H upl: Wonen is een basaal sociaal recht, en betaalbare veilige huisvesting is de belangrijkste voorwaarde voor sociale cohesie in onze maatschappij, en voor een goed gelukkig leven.

De resolutie is maandag 17 februari in Brussel gepresenteerd door de burgemeesters van Amsterdam, Bratislava, Ljubljana en Nantes. De Woonbond is er blij mee. Directeur Ronald Paping: Het is niet voor niets dat het Nederlandse Parlement minister Blok (Wonen) heeft gevraagd de inkomensgrens voor sociale huurwoningen op te trekken naar 38.000 en in Brussel te gaan praten over het verder optrekken van die grens naar 43.000. Als de oproep van de burgemeesters gehoor krijgt, zou dat het zelfs het volledig loslaten van zo n inkomensgrens tot gevolg kunnen hebben. Paping vindt dat de huidige richtlijnen van de Economische Commissie voor staatssteun te zeer worden geformuleerd vanuit een strikt economische invalshoek en dat ze ertoe leiden dat het centrum van grote steden volledig ontoegankelijk wordt voor mensen die het wat minder hebben.

Eerdere waarschuwingen en signalen

De vier grote steden in Nederland (G4) waarschuwden al eerder voor een toenemende kloof tussen rijk en arm in de steden. Voor de concentratie van goedkopere huurwoningen in kwetsbare wijken, en het onbetaalbaar worden van de huren in de gewilde stadswijken. Zij noemden het een ongewenste en gevaarlijke ontwikkeling. Het Europese Parlement, de Europese Economische en Sociale Commissie en het Comit voor de regio s benadrukten recentelijk het grote belang van betaalbare huisvesting voor de maatschappij, de economie en de leefomgeving.




Huurdersraad, september 2014:

Stichting Huurdersraad De Kempen heeft bij Woningstichting De Zaligheden nagevraagd welke kosten er zoal in rekening gebracht worden bij servicekosten. Hieronder vindt u het antwoord van de woningstichting:


Binnen het Besluit servicekosten en het Besluit Kleine herstellingen zijn de volgende onderwerpen benoemd waarvoor door de verhuurder een bijdrage in de servicekosten gevraagd mag worden:


 1   Warmtevoorzieningen (verbruik van gas, water en elektriciteit voor levering van warmte
          in individuele woningen. Dit speelt bij WSZ alleen bij de
         appartementen in de Wiekenborg)
 2   Nutsvoorzieningen (verbruik van gas, water en elektriciteit voor gemeenschappelijke voorzieningen
         en algemene ruimten)
 3   Roerende zaken (niet van toepassing bij WSZ)
 4   Kleine herstellingen (niet van toepassing bij WSZ)
 5   Huisvuil
 6   Huismeester
 7   Signaallevering (liftalarmering en indien van toepassing TV/Radio/Internet
         in enkele gemeenschappelijke woonkamers)
 8   Elektronische apparatuur (niet van toepassing bij WSZ)
 9   Verzekeringen
10  Gemeenschappelijke ruimten (hieronder valt het glas wassen, schoonmaak, groenonderhoud
         van priv en afgescheiden groen)
11  Administratiekosten (WSZ brengt vooralsnog geen administratiekosten in rekening)